Andelsboligloven: Komplet oversigt over alle paragraffer

Andelsboligloven (formelt: lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber) er den centrale lov, der regulerer andelsboligforeninger i Danmark. Loven fastsætter reglerne for stiftelse, prisfastsættelse, overdragelse, bestyrelsens pligter og meget mere. Her gennemgår vi alle paragraffer, så du kan forstå dine rettigheder og pligter som andelshaver.

Loven blev vedtaget i 1979 og er senest ændret i april 2024 (nye vurderingsprincipper) og december 2025 (ret til ladestandere). Den gældende konsolidering er LBK nr 1281 af 28/08/2020 med efterfølgende ændringslov.

Kapitel I: Lovens område (§ 1 og § 1a)

§ 1 — Anvendelsesområde

Loven gælder for ejendomme med mere end to beboelseslejligheder. Den omfatter også tilfælde, hvor en lejlighed delvist bruges til andet end beboelse. Almene boligorganisationer er undtaget.

§ 1a — Definition af boligfællesskaber

Loven dækker ikke kun andelsboligforeninger, men også boligaktieselskaber, boliganpartsselskaber, boligsamejer, boliginteressentskaber og andre fællesskaber, hvor deltagelse giver brugsret til en bolig.

Kapitel I A: Oplysningspligt ved andelsboligforeninger under stiftelse (§ 1b)

§ 1b — Fortrydelsesret og oplysningspligt

Når en andelsboligforening er under stiftelse, gælder særlige regler for at beskytte købere:

• Stk. 1: Sælger skal give fyldestgørende oplysninger om økonomi, hæftelse og væsentlige forhold, inden køber afgiver bindende tilbud.
• Stk. 2: Køber har 6 hverdages fortrydelsesret fra modtagelsen af oplysningerne.
• Stk. 3–4: Fortrydelse skal ske skriftligt, og køber skal modtage et separat dokument om fortrydelsesretten.
• Stk. 5: Ved fortrydelse skal enhver betaling tilbagebetales med det samme.
• Stk. 6: Reglerne gælder ikke, når lejere overtager en udlejningsejendom (tilbudspligt).

Kapitel II: Andelsboligforeninger (§ 2–7m) — Lovens kerne

§ 2 — Stiftelse og erhvervelse af ejendom

§ 2 regulerer, hvornår og hvordan en andelsboligforening kan stifte sig selv og erhverve en ejendom:

• Stk. 1: Mindst 60 % af beboelseslejerne skal være medlemmer, når foreningen overtager en udlejningsejendom.
• Stk. 2: Foreningen kan ikke erhverve en ejendom, der inden for de seneste 5 år har tilhørt en anden andelsboligforening (undtagelser for loftudnyttelse og sammenlægning af naboforeninger).
• Stk. 3: Alle beboelseslejere skal tilbydes medlemskab ved stiftelsen.
• Stk. 4: Kun personer med brugsret til en lejlighed i ejendommen kan være medlemmer.
• Stk. 5: Ejendommens sælger kan hverken blive medlem eller få indflydelse på foreningens drift.
• Stk. 6: Långivere og panthavere kan ikke kræve indflydelse på driften.
• Stk. 7: Kommunen kan indtræde som medlem for lejligheder, hvor lejerne ikke ønsker medlemskab.

§ 3 — Sælgers oplysningspligt

Ejendommens sælger skal give standardoplysninger om driftsudgifter, lejevilkår og regnskaber, inden aftalen indgås. Hvis tilbudspligten gælder, løber den 10 ugers acceptfrist fra det tidspunkt, lejerne modtager oplysningerne.

§ 3a — Budgetkrav før køb

Foreningen skal udarbejde 15-årige budgetter for hvert finansieringsforslag, der overvejes, samt et sammenligningsbudget baseret på et 30-årigt fastforrentet lån. Budgetterne skal medtage årlige vedligeholdelsesudgifter og må ikke indregne indtægter fra fremtidigt salg af ledige lejelejligheder.

§ 3b — Vedligeholdelsesplan

Inden foreningen erhverver ejendommen, skal der foreligge en vedligeholdelsesplan på mindst 15 år.

§ 3c — Finansieringsbegrænsninger ved stiftelse

Reglerne begrænser brugen af afdragsfrie lån: højst 40 % af købesummen for lån med sikkerhed inden for 80 % af købesummen. Der er forbud mod at omlægge til afdragsfrihed de første 3 år. Se mere under gæld i andelsboligforening.

§ 3d — Forlænget forældelsesfrist

Erstatningskrav mod finansielle rådgivere, advokater, revisorer og administratorer i forbindelse med lånerådgivning til andelsboligforeninger har en forældelsesfrist på 6 år (mod normalt 3 år).

§ 3e — CVR-registrering

Alle andelsboligforeninger skal være registreret i Det Centrale Virksomhedsregister (CVR).

§ 4 — Lejerrettigheder ved salg af ejendommen

Hvis foreningens ejendom sælges til en ny ejer, har andelshaverne ret til at fortsætte som lejere. Ved frivilligt salg skal hvert medlem individuelt samtykke til at give afkald på lejerbeskyttelsen. Ved tvangsauktion eller konkurs beregnes huslejen efter særlige regler med et overgangstillæg i op til 6 år.

§ 4a — Tinglysningserklæringer

Bestyrelsen skal hurtigt bekræfte, om en person er godkendt medlem med brugsret til en bestemt lejlighed. Det er nødvendigt for at registrere pant i andelen. Bestyrelsen skal også oplyse om eventuelle garantier, foreningen har stillet.

§ 4b — Frigorte andelsboligforeninger

Særlige regler for foreninger, der har frigjort sig fra støttevilkår ved at optage rentefrie lån (frigørelsesbeløb).

§ 5 — Maksimalpris for andelen

Den vigtigste paragraf for andelshavere. § 5 fastsætter, at prisen for en andel ikke må overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan begrunde. Se vores separate artikel om maksimalpris.

Ejendommens værdi til beregning af andelsværdien skal fastsættes efter én af fire metoder:

• Litra a — Anskaffelsesprisen: Den oprindelige købspris for ejendommen.
• Litra b — Valuarvurdering: Markedsværdien som udlejningsejendom, vurderet af en valuar. Gyldig i 42 måneder (udvidet fra 18 måneder i april 2024).
• Litra c — Offentlig ejendomsværdi: Den senest ansatte offentlige ejendomsværdi med mulige justeringer.
• Litra d — Indekseret ejendomsværdi (ny fra april 2024): Den offentlige ejendomsværdi fremskrevet med nettoprisindekset fra vurderingstidspunktet til oktober i det seneste regnskabsår.

Stk. 3: Vurderinger foretaget før juli 2020 kan fastholdes på ubestemt tid, indtil foreningen vælger en ny vurderingsmetode.

Stk. 13: Forbedringer i den enkelte lejlighed værdisættes til anskaffelsesprisen med fradrag for afskrivninger.

Stk. 14: Salg kan ikke betinges af, at køber indgår andre aftaler (bortset fra fast inventar).

Stk. 15: Køber kan ikke pålægges at betale sælgers overdragelsesomkostninger.

§ 6 — Oplysningspligt ved overdragelse

Ved overdragelse af en andelsbolig skal sælger udlevere dokumenter og nøgleoplysninger til køber, inden aftalen indgås. Bestyrelsen skal godkende overdragelsesaftalen og kan kræve prisnedsættelse, hvis prisen overstiger maksimalprisen.

• Stk. 5: Køber skal godkendes af bestyrelsen.
• Stk. 6–7: Bestyrelsen kontrollerer prisen og kan kræve nedsættelse.
• Stk. 8: Andelsværdien skal oplyses i en note til årsregnskabet.
• Stk. 9–10: Foreningen kan tilbageholde beløb fra salgsprisen til dækning af gæld og omkostninger.

§ 6a — Ret til pantsætning

Andele kan altid gøres til genstand for udlæg og pantsætning, uanset hvad vedtægterne siger. Foreningen kan dog begrænse belåning til max 80 % af andelsværdien i vedtægterne. Se mere om andelsboliglån.

§ 6b — Tvangssalg af andele

Detaljerede regler for fogedrettens salg af andele, herunder varselsperioder, prisudregning og udsættelsesfrister. Relevant ved eksklusion eller gæld.

§ 6c — Bestyrelsens pligter

§ 6c opstiller seks minimumspligter for bestyrelsen:

1. Forsvarlig bogføring og regnskabsaflæggelse.
2. Økonomisk tilsyn fra administrator.
3. Overvågning af administrators arbejde.
4. Information til medlemmerne om foreningens økonomi.
5. Vedligeholdelse af ejendommen i henhold til budgettet.
6. Løbende vurdering af foreningens økonomi, likviditet og egenkapital.

Stk. 2: For foreninger stiftet efter 1. juli 2018 skal bestyrelsen følge vedligeholdelsesplanen (minimum 15 år, opdateret hvert 5. år).

Stk. 3–4: Bestyrelsen skal fremlægge et nøgleoplysningsskema på den ordinære generalforsamling.

§ 7 — Normalvedtægt og opløsning

Ministeren udgiver en vejledende normalvedtægt (ABF-standardvedtægten). Salg af ejendommen eller opløsning af foreningen kræver 4/5 af samtlige mulige stemmer (ikke kun de fremmødte). Hvis denne majoritet ikke opnås, men 4/5 af de fremmødte stemmer for, kan en ny generalforsamling afgøre sagen med 4/5 af de fremmødte.

§ 7a — Antenne- og bredbåndsudgifter

Udgifter til fællesantenne og bredbånd kan ikke indregnes i boligafgiften. De skal opkræves særskilt og fremgå tydeligt af opkrævningen.

§ 7b — (Ophævet)

Denne paragraf er ophævet og har ikke længere retsvirkning.

§ 7c–7h — Kommunal anvisningsret

Kommunen kan indgå aftale med en andelsboligforening om at få anvisningsret til ledige boliger til sociale formål. Det kræver 4/5 flertal som ved vedtægtsændringer. Kommunen køber til den lovlige pris, indtræder med samme rettigheder som andre medlemmer og kan udleje lejligheden videre.

§ 7i — Lighedsgrundsætning

Beslutninger på generalforsamlingen må ikke uberettiget begunstige visse medlemmer på andres bekostning eller pålægge enkelte medlemmer urimelige byrder. En vigtig beskyttelse mod flertalsmisbrug.

§ 7j–7m — Ret til ladestandere (ny fra 1. januar 2026)

De nyeste tilføjelser til loven giver andelshavere ret til at installere ladestandere til elbiler:

• § 7j: Medlemmer med en eksklusiv parkeringsplads har ret til at opsætte en ladestander. Bestyrelsen skal varsles 3 måneder forinden. Foreningen kan kræve sikkerhedsstillelse. Alle udgifter afholdes af medlemmet. Autoriseret elektriker er påkrævet.
• § 7k: Medlemmer med generel parkeringsret (ikke en fast plads) kan installere en ikke-eksklusiv ladestander på en plads udpeget af bestyrelsen. Samme regler for varsel, udgifter og sikkerhedsstillelse.
• § 7l: Medlemmet skal fjerne ladestanderen og retablere ved fraflytning, medmindre foreningen accepterer andet.
• § 7m: Foreningen skal afslå, hvis bygningen er fredet, og installationen strider mod fredningen. Foreningen kan afslå af arkitektoniske, konstruktionsmæssige eller servitutmæssige grunde.

Kapitel III: Boligaktieselskaber o.lign. (§ 8–11a)

§ 8 — Definition

Et boligaktieselskab er et aktie- eller anpartsselskab, hvor en aktie eller anpart giver brugsret til en bolig.

§ 9–10 — Overdragelsesregler

§ 2 (stk. 2–4) og § 3 gælder tilsvarende. Aktier kan kun overdrages samlet til én køber (undtagelser for selskaber med 50 %+ lejeraktionærer eller ejendomme fra før 1976).

§ 11–11a — Pris- og pantsætningsregler

Maksimalprisreglerne i § 5 og oplysningspligten i § 6 gælder tilsvarende. Det samme gør reglerne om tinglysning (§ 4a), pantsætning (§ 6a), tvangssalg (§ 6b) og antennebidrag (§ 7a).

Kapitel IV: Boligsamejer (§ 12–14)

§ 12 — Oplysningspligt

Sælger skal udlevere samejeoverenskomsten, seneste regnskab og budget samt oplysninger om godkendelseskrav, hæftelse og frigørelse ved videresalg.

§ 13 — Overdragersforbud

Samejeanparter med brugsret kan ikke overdrages (med undtagelser for hele andele, familieoverdragelser og ejendomme fra før 1976).

§ 14 — (Ophævet)

Denne paragraf er ophævet og har ikke længere retsvirkning.

Kapitel IV A: Andre boligfællesskaber (§ 14a–14c)

§ 14a — Overdragersforbud for øvrige former

Ejendomme og andele i boliginteressentskaber, boligkommanditselskaber m.v. kan ikke overdrages (med familieundtagelser som i § 13).

§ 14b — Oplysningspligt

Samme oplysningskrav som § 12, men for disse andre boligfællesskabsformer.

§ 14c — (Ophævet)

Denne paragraf er ophævet og har ikke længere retsvirkning.

Kapitel V: Straffebestemmelser og civilretlige følger (§ 15–18)

§ 15 — Straf

Overtrædelse af loven kan straffes med bøde eller fængsel i op til 4 måneder. Det gælder bl.a.:

• Overtrædelse af medlemsreglerne (§ 2, stk. 4–6).
• Salg af aktier i strid med § 10, § 13 eller § 14a.
• Overprisfastsættelse i strid med § 5.
• Overtrædelse af kommunal anvisningsret (§ 7c–7h).
• Mæglere og rådgivere, der professionelt medvirker til ulovlige overdragelser.

§ 16 — Civilretlige følger

Købere kan hæve aftalen, hvis reglerne om pris eller overdragelse er overtrådt. Har køber allerede bosat sig i en ulovligt overdraget samejebolig, bliver vedkommende lejer i stedet. Køber kan desuden kræve prisnedsættelse og tilbagebetaling af for meget betalt.

§ 17 — Tinglysning

Dokumenter, der overfører samejeanparter, skal indeholde sælgers erklæring om, hvilken undtagelse overdragelsen sker efter. Se mere om tinglysning.

§ 18 — Bemyndigelse

Ministeren kan delegere sine beføjelser til en underordnet styrelse.

§ 19–20: Ikrafttræden og territorial afgrænsning

Loven trådte i kraft 1. januar 1980 og erstattede den tidligere lov fra 1976. Loven gælder ikke for Færøerne og Grønland.

Seneste ændringer

April 2024: Nye vurderingsprincipper (LOV nr 330 af 09/04/2024)

Den vigtigste ændring i nyere tid vedrører § 5, stk. 2:

• Valuarvurderingens gyldighed er forlænget fra 18 til 42 måneder (3,5 år), hvilket reducerer foreningernes udgifter til årlige vurderinger.
• Ny litra d: Foreninger kan nu vælge at fremskrive den offentlige ejendomsværdi (typisk 2012-vurderingen) med nettoprisindekset. Fra oktober 2012 til oktober 2023 svarer det til ca. 20 % stigning.
• Foreninger kan skifte frit mellem de fire metoder (a, b, c, d) ved hver generalforsamling.
• En CPI-indekseret værdi under litra d kan ikke fastholdes efter stk. 3.

Læs mere om de konkrete konsekvenser i vores artikel om valuarvurdering og andelskronen.

Januar 2026: Ret til ladestandere (LOV nr 1641 af 16/12/2025)

De nye §§ 7j–7m implementerer EU-krav om ladeinfrastruktur og giver andelshavere en individuel ret til at installere ladestandere. Se detaljer under § 7j–7m ovenfor.

De 10 vigtigste paragraffer for andelshavere

1. § 5 — Maksimalpris: Bestemmer den højeste lovlige pris for din andel. Forstå de fire vurderingsmetoder.
2. § 6 — Overdragelse: Hvilke dokumenter du skal have, og bestyrelsens godkendelseskrav.
3. § 6c — Bestyrelsens pligter: Seks lovfæstede minimumskrav, herunder økonomisk tilsyn og vedligeholdelse.
4. § 7 — Vedtægter og opløsning: 4/5-flertalskrav ved salg af ejendommen.
5. § 6a — Pantsætning: Din ret til at belåne andelen (og foreningens 80 %-begrænsning).
6. § 7i — Lighedsgrundsætning: Beskyttelse mod urimelige generalforsamlingsbeslutninger.
7. § 4 — Lejerbeskyttelse: Dine rettigheder, hvis foreningens ejendom sælges eller går på tvangsauktion.
8. § 7j–7m — Ladestandere: Din nye ret til at installere elbiloplader (fra 2026).
9. § 15–16 — Straf og tilbagebetaling: Konsekvenser ved overpris og din ret til refusion.
10. § 1b — Fortrydelsesret: 6 hverdages fortrydelsesfrist ved køb i ny forening.

FAQ

Ofte stillede spørgsmål om andelsboligloven

Hvad er forskellen på andelsboligloven og ABF-standardvedtægten?

Andelsboligloven er den overordnede lovgivning, der gælder for alle andelsboligforeninger. ABF-standardvedtægten (normalvedtægten) er en vejledende skabelon udgivet af Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation. Foreninger kan tilpasse vedtægterne, men de må ikke stride mod loven.

Kan foreningen selv bestemme prisen på andele?

Nej. § 5 sætter en lovbestemt maksimalpris. Generalforsamlingen vælger vurderingsmetoden (anskaffelsespris, valuarvurdering, offentlig vurdering eller indekseret vurdering), men prisen må aldrig overstige det, der kan begrundes i foreningens formue, forbedringer og vedligeholdelsesstand.

Hvad sker der, hvis jeg betaler overpris?

Du kan kræve prisnedsættelse og tilbagebetaling af det for meget betalte beløb (§ 16). Sælger risikerer desuden bøde eller op til 4 måneders fængsel (§ 15).

Gælder andelsboligloven for ejerforeninger?

Nej. Ejerforeninger reguleres af ejerlejlighedsloven og normalvedtægten for ejerforeninger. Andelsboligloven gælder kun for andelsboligforeninger, boligaktieselskaber og lignende fællesskaber.

Hvornår blev valuarvurderingens gyldighed forlænget?

Fra den 15. april 2024 blev gyldigheden forlænget fra 18 til 42 måneder (3,5 år). Samtidig blev der indført en ny mulighed for at indeksere den offentlige ejendomsværdi med nettoprisindekset (litra d).

Kan bestyrelsen nægte mig at sælge min andel?

Bestyrelsen kan ikke nægte et salg uden grund, men de skal godkende køberen (§ 6, stk. 5) og kan kræve prisnedsættelse, hvis prisen overstiger maksimalprisen. Vedtægterne kan opstille saglige godkendelseskriterier.