Nye ejendomsvurderinger 2026: Hvad det betyder for din andelsbolig

Hvad sker der i 2026?

Efter mange års forsinkelse udsender Vurderingsstyrelsen i 2026 de endelige ejendomsvurderinger for 2023 til landets andelsboligforeninger. Det er de første nye offentlige vurderinger siden 2012, da vurderingerne blev suspenderet i forbindelse med det nye ejendomsvurderingssystem.

De nye vurderinger kan have betydning for din forenings økonomi, din andelskrone og dermed din boligs pris. Men virkningen afhænger af, hvilken vurderingsmetode din forening bruger til at fastsætte ejendommens værdi.

De fire vurderingsmetoder og hvad der ændrer sig

a) Anskaffelsesprisen

Foreninger, der bruger den oprindelige anskaffelsespris (andelsboligloven §5, stk. 2, litra a), påvirkes ikke af de nye vurderinger. Ejendommens værdi er fastlåst til købsprisen plus forbedringer.

b) Valuarvurdering

De fleste foreninger i de store byer bruger valuarvurdering (litra b). Her er det en autoriseret valuars vurdering, der bestemmer ejendommens værdi, og den offentlige vurdering har ingen direkte indflydelse på andelskronen. Dog kan de nye vurderinger indirekte påvirke valuarens vurdering, fordi de giver et nyt datapunkt for ejendommens markedsværdi.

Siden april 2024 (L111) er en valuarvurdering gyldig i 42 måneder. Foreninger, der fik en vurdering i 2024, behøver altså ikke forny den før tidligst 2027-2028.

c) Offentlig ejendomsvurdering (2012)

Foreninger, der bruger den offentlige ejendomsvurdering (litra c), har hidtil brugt 2012-vurderingen. Når de nye 2023-vurderinger lander, kan foreningen vælge at skifte til den nye vurdering. Afhængigt af udviklingen på ejendomsmarkedet kan den nye vurdering være højere eller lavere end 2012-vurderingen.

En højere vurdering kan løfte andelskronen, men kan også medføre højere grundskyld.

d) Nettoprisindekseret offentlig vurdering

Metode d) (indført april 2024) tager 2012-vurderingen og regulerer den med nettoprisindekset. Foreninger, der har valgt denne metode, kan nu overveje at skifte til den nye 2023-vurdering, hvis den er mere fordelagtig.

Konsekvenser for grundskyld og boligafgift

De nye vurderinger danner grundlag for beregningen af grundskyld (ejendomsskat). Hvis den nye grundværdi er højere end den gamle, stiger foreningens grundskyld, hvilket kan medføre en stigning i boligafgiften.

Ifølge Vurderingsstyrelsen betaler foreningerne i 2025 og 2026 skat på et foreløbigt grundlag. Når de endelige vurderinger lander, kan der ske en efterregulering. Stiger grundskylden mere end forventet, kan det betyde en ekstra opkrævning.

Regeringens skatteaftale fra 2017 indeholder dog en stigningsbegrænsning for grundskyld, der sikrer, at grundskylden ikke stiger mere end et vist beløb pr. år. Detaljer afhænger af foreningens kommune.

Konsekvenser for andelskronen

Andelskronens virkning afhænger af vurderingsmetoden:

• Valuarvurdering (flertallet): Ingen direkte effekt. Andelskronen er baseret på valuarens vurdering, ikke den offentlige.
• Offentlig vurdering: Direkte effekt. Stiger vurderingen, stiger andelskronen, og din bolig bliver mere værd. Falder vurderingen, falder andelskronen.
• Nettoprisindekseret: Foreningen kan vælge at skifte til den nye vurdering, hvis den er højere.

Vær opmærksom på, at en højere andelskrone ikke nødvendigvis er entydigt positivt. Den kan betyde:

• Din bolig er mere værd ved salg eller bytte (positivt for sælger).
• Nye andelshavere skal betale mere for at købe ind (kan reducere efterspørgslen).
• Højere grundskyld kan øge boligafgiften (negativt for alle).

Hvad bør din forening gøre?

1. Vent på de endelige vurderinger: Træf ikke beslutninger baseret på foreløbige tal. De endelige 2023-vurderinger forventes i løbet af 2026.
2. Kontakt administrator: Foreningens administrator kan beregne konsekvenserne for jeres specifikke forening, herunder ændringer i grundskyld og andelskrone.
3. Vurdér vurderingsmetoden: Bestyrelsen bør gennemgå, om foreningens nuværende vurderingsmetode stadig er den mest fordelagtige. Skiftet kræver en generalforsamlingsbeslutning.
4. Klageadgang: Ejer I ejendommen, kan I klage over vurderingen inden for den fastsatte frist (typisk 90 dage). Det anbefales at involvere en advokat eller revisor med erfaring i ejendomsvurderinger.

Betydning for boligbytte

Hvis du overvejer at bytte, kan de nye vurderinger spille ind:

• Højere andelskrone: Din bolig er mere værd, hvilket kan gøre den mere attraktiv for byttepartnere.
• Prisforskel: Hvis din forenings andelskrone stiger mere end din byttepartners, ændres prisforskellen mellem de to boliger.
• Timing: Nogle foreninger kan vælge at udskyde generalforsamlingsbeslutningen om vurderingsmetode. Det kan skabe midlertidig usikkerhed om andelskronen.

Generelt anbefales det at gennemføre byttet, når du er klar, frem for at spekulere i vurderingseffekter. Det vigtigste er, at du finder den rette bolig.

FAQ

Ofte stillede spørgsmål om de nye vurderinger

Skal min forening gøre noget aktivt?

Ikke nødvendigvis. Foreninger, der bruger valuarvurdering, påvirkes ikke direkte. Foreninger, der bruger offentlig vurdering (litra c eller d), bør drøfte på generalforsamlingen, om de vil skifte til den nye 2023-vurdering.

Kan andelskronen falde som følge af de nye vurderinger?

Kun hvis foreningen bruger offentlig vurdering, og den nye vurdering er lavere end den gamle. For foreninger med valuarvurdering er der ingen direkte effekt.

Hvornår kommer de endelige vurderinger?

Vurderingsstyrelsen forventer at udsende de endelige 2023-vurderinger til andelsboligforeninger i løbet af 2026. Det præcise tidspunkt er endnu ikke fastlagt.

Kan jeg klage over vurderingen?

Ja, foreningens bestyrelse kan klage over vurderingen inden for den fastsatte frist. Det kræver en gennemgang af vurderingens grundlag, og det anbefales at involvere en professionel rådgiver.

Påvirker vurderingen min boligafgift?

Indirekte, ja. Hvis den nye grundværdi er højere, kan grundskylden stige, og det kan slå igennem på boligafgiften. Stigningsbegrænsningen dæmper effekten, men den kan stadig mærkes over tid.

Find din næste bolig via bytte

Uanset vurderinger og priser giver BoligSkyen dig adgang til bytteboliger, der passer til dine behov. Opret din bolig gratis.

Opret din bolig gratis