Checkliste: Alle dokumenter til boligbytte

Hvorfor er dokumenterne vigtige?

Et boligbytte er en juridisk bindende handel. Manglende dokumenter kan forsinke processen, give bestyrelsen grund til at nægte godkendelse eller i værste fald gøre handlen ugyldig. Denne checkliste sikrer, at du har styr på alt fra start.

Hvilke dokumenter du skal bruge afhænger af, om du bytter andelsbolig, lejebolig eller ejerbolig. Vi gennemgår alle tre.

Dokumenter ved bytte af andelsbolig

Ifølge andelsboligloven §6c skal sælger udlevere en række dokumenter til køber inden aftalen underskrives. Bestyrelsen skal desuden godkende overdragelsesaftalen. Her er den fulde liste:

Lovpligtige dokumenter (§6c, stk. 1)

1. Overdragelsesaftale: Den juridiske aftale mellem køber og sælger. Mange foreninger bruger EjendomDanmarks fælles overdragelsesaftale, som er udarbejdet i samarbejde med ABF, DE og Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation.
2. Foreningens vedtægter: Gældende vedtægter med eventuelle tillæg vedtaget på generalforsamling.
3. Seneste årsregnskab: Godkendt af generalforsamlingen. Herfra kan køber se foreningens gæld, ejendomsværdi, andelskrone og boligafgift.
4. Budget for indeværende år: Viser forventede udgifter og eventuelle stigninger i boligafgiften.
5. Referater: Referat fra den seneste ordinære generalforsamling samt eventuelle ekstraordinære generalforsamlinger.
6. Erhvervsstyrelsens vejledning: "Vejledning til køber om prisfastsættelse af andelsboliger" skal udleveres til køber inden aftalens indgåelse (krav gældende fra 1. maj 2019).
7. Energimærke: Ejendommens gældende energimærke.
8. Nøgleoplysningsskema: Et standardiseret skema med de vigtigste fakta om andelsboligen og foreningen, herunder andelens pris, boligafgift, foreningens gæld pr. m² og eventuelt planlagt vedligeholdelse.

Praktiske dokumenter (ikke lovpligtige, men vigtige)

• Vurderingsrapport for forbedringer: En vurderingsmand gennemgår lejligheden og fastsætter værdien af forbedringer (nyt køkken, bad osv.) og fradrag for manglende vedligeholdelse.
• Vedligeholdelsesplan: Foreningens plan for større vedligeholdelsesarbejder (tag, facade, VVS). Viser fremtidige udgifter, der kan påvirke boligafgiften.
• Husorden: Foreningens regler for hverdagen: støj, husdyr, vaskeri, altanbrug osv.
• Bankgodkendelse: Dokumentation for, at køber har fået godkendt finansiering af andelsboliglånet.

Dokumenter ved bytte af lejebolig

Ved bytte af lejebolig er processen anderledes, fordi du ikke ejer boligen. Lejeloven §161-162 regulerer bytteretten, og begge udlejere skal godkende byttet.

1. Skriftlig anmodning til udlejer: Du skal give din udlejer besked om, at du ønsker at bytte. Udlejeren kan modsætte sig byttet inden for de grunde, loven fastsætter.
2. Gældende lejekontrakt: Begge lejere bør fremlægge deres nuværende lejekontrakt, så den anden part kan se vilkår, husleje og opsigelsesfrister.
3. Dokumentation for bopælstid: Du skal have boet i din lejlighed i mindst 3 år for at have bytteret (lejeloven §161). For almene boliger er grænsen typisk 2 år (almenlejeloven §69).
4. Indflytningsrapport: Den originale indflytningsrapport viser lejlighedens stand ved din indflytning. Ved fraflytning sammenlignes den med en fraflytningsrapport.
5. Ny lejekontrakt: Udlejer skal udarbejde en ny lejekontrakt med den indflyttende lejer. Huslejen må ikke sættes op i forbindelse med byttet (lejeloven §162).

Dokumenter ved bytte af ejerbolig

Bytte af ejerbolig svarer juridisk til to samtidige bolighandler. Dokumentmængden er derfor større, og du bør have en advokat eller ejendomsmægler involveret.

1. Købsaftale (skøde): Udarbejdes for hver af de to handler. Skødet tinglyses digitalt på tinglysning.dk.
2. Tilstandsrapport: Udarbejdet af en beskikket bygningssagkyndig. Giver køber mulighed for at tegne ejerskifteforsikring.
3. Energimærke: Lovpligtigt ved salg af ejerbolig.
4. Ejendomsdatarapport: Offentlige oplysninger om ejendommen: matrikelnummer, servitutter, lokalplan osv.
5. Referat fra ejerforening: Gælder for ejerlejligheder. Viser foreningens økonomi, vedligeholdelsesplan og husorden.
6. Tingbogsattest: Viser hæftelser, servitutter og adkomstforhold på ejendommen.
7. Bankgodkendelse / lånetilsagn: Dokumentation for finansiering fra realkreditinstitut og bank.

Husk, at der ved ejerskifte betales tinglysningsafgift: 1.850 kr. i fast afgift plus 0,6 % af købesummen (2026-sats). Ved bytte betales tinglysningsafgift for begge handler.

Tidsplan for dokumentindsamling

Hvornår	Opgave
6-8 uger før	Læs vedtægter, kontakt bestyrelse/administrator, bestil vurdering af forbedringer
4-6 uger før	Saml årsregnskab, budget, referater og energimærke
2-4 uger før	Udfyld overdragelsesaftale, indhent bankgodkendelse
1-2 uger før	Indsend til bestyrelsens godkendelse, afklar overtagelsesdato
Overtagelsesdag	Overdragelse af nøgler, aflæsning af forbrugsmålere, adresseændring

FAQ

Ofte stillede spørgsmål om dokumenter

Hvem udarbejder overdragelsesaftalen?

Typisk foreningens administrator eller en ejendomsmægler. Mange foreninger har en fast procedure og bruger EjendomDanmarks standardaftale. Ved selvsalg kan du selv udfylde aftalen, men det anbefales at få den gennemgået af en professionel.

Hvad koster en vurdering af forbedringer?

En vurdering koster typisk 4.000-8.000 kr. for en gennemsnitlig lejlighed. Prisen afhænger af boligens størrelse og omfanget af forbedringer. Vurderingen bestilles hos foreningens administrator, der sender en autoriseret vurderingsmand.

Skal begge parter i et bytte udlevere dokumenter?

Ja. Da et bytte er to samtidige overdragelser, skal begge sælgere udlevere lovpligtige dokumenter til deres køber. Begge bestyrelser skal godkende, og der udarbejdes to separate overdragelsesaftaler.

Kan jeg bytte uden ejendomsmægler?

Ja. Mange andelsboligbytter gennemføres uden mægler. Foreningens administrator håndterer typisk overdragelsesaftalen. Du sparer mæglersalæret, som kan ligge på 35.000-75.000 kr. BoligSkyen hjælper dig med at finde byttepartnere, mens administrator klarer det juridiske.

Hvad hvis et dokument mangler?

Bestyrelsen kan udskyde godkendelsen, indtil alle lovpligtige dokumenter er på plads. I værste fald kan køber hæve handlen, hvis sælger ikke udleverer de krævede oplysninger. Start dokumentindsamlingen tidligt for at undgå forsinkelser.

Find din byttepartner i dag

BoligSkyen matcher dig med bytteboliger, der passer til dine ønsker. Opret din bolig gratis.

Opret din bolig gratis